In tutto sono circa cinquemila le case in vendita ad oggi in provincia di Mantova. Secondo gli addetti del settore si tratta di numeri ben più alti di quelli conteggiati un anno fa e si tratta di una crescita dovuta soprattutto a una stagnazione del mercato. Insomma: si vende poco e gli immobili si accumulano. D’altronde i tassi dei mutui non incentivano affatto all’acquisto. «Da qualche mese gli acquisti si sono raffreddati - conferma il presidente di Fimaa Confcommercio Francesco Davalli - soprattutto nella fascia media e medio-alta». Di contro le locazioni vanno a ruba: «La caccia agli affitti ormai è diventata caccia grossa e si fa fatica a soddisfare la domanda».
Cinquemila case in vendita
A fornire la fotografia degli immobili in vendita in questo momento nella nostra provincia sono i due principali portali di inserzioni immobiliari: Idealista.it e Immobiliare.it. Il primo ne ha contati 4.738, di cui 793 in città, il secondo 5.486, di cui 1.039 in città. Guardando solo i Comuni che superano o sfiorano quota cento, in entrambi i report vedono in spiccare per quantità di immobili in vendita, oltre al capoluogo, Suzzara, Borgo Virgilio, Curtatone, Viadana, Castiglione delle Stiviere, Porto Mantovano, San Benedetto Po, San Giorgio Bigarello, Pegognaga, Moglia, Gonzaga, Quistello e Asola.
«Mercato fermo, ma non per i piccoli»
Come spiega Davalli in questo momento il clima per le compra-vendite non è dei più propizi in particolar modo in città dove restano ferme al palo soprattutto «le abitazioni di fascia media o medio-alta, mentre non è così per la fascia bassa che vede interessate all’acquisto molte giovani coppie e famiglie di immigrati. Discorso a parte è quello delle case di prestigio, di altissimo livello, che trovano sempre degli acquirenti». A far fatica sono anche gli immobili che richiedono importanti interventi di ristrutturazione: «Siamo ancora dentro alla lunga coda del boom dei prezzi portato della sbornia del bonus 110%: ristrutturare è ancora troppo caro e non conviene. Chi acquista un appartamento di fascia bassa piuttosto se lo sistema per i fatti suoi, si arrangia». Insomma l’offerta sta aumentando per una sorta di “effetto accumulo” che vede appartamenti in vendita da mesi sommarsi ai nuovi arrivi con un turn-over al momento ridotto all’osso. Ma secondo il presidente mantovano degli agenti immobiliari di Confcommercio «si tratta di un rallentamento momentaneo, sono fasi cicliche e ad ogni accumulo segue una fase di recupero».
I prezzi e le quotazioni
Come riporta Immobiliare.it ad aprile per gli immobili residenziali in vendita a Mantova sono stati richiesti in media 1.536 euro al metro quadro, con un aumento del 2,06% rispetto a aprile 2023 (quando era 1.505 euro al metro quadrato). Negli ultimi due anni, il prezzo medio all'interno del comune di Mantova ha raggiunto il suo massimo proprio lo scorso mese mentre il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato luglio 2022 quando per un immobile in vendita sono stati richiesti in media 1.427 euro al metro quadro. Per determinare un prezzo di vendita, le variabili in gioco non sono poche: viene tenuto conto della posizione esatta dell’immobile così come delle sue condizioni di conservazione che possono portare a notevoli differenze. Le quotazioni immobiliari semestrali realizzate dalla Agenzia delle Entrate individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea di ciascun comune, un intervallo minimo-massimo, per unità di superficie in euro al metro quadrato dei valori di mercato e locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione. Per quanto riguarda Mantova città al momento sono i seguenti: per le abitazioni civili in stato conservativo normale la forbice è tra 1.550 e 1.950 al metro quadrato, se la conservazione è ottima va da 2.050 a 2.900; per quelle signorili si passa da 2.500 a 3.700 se in ottimo stato conservativo e da 1.800 a 2.600 se lo stato conservativo è normale; per le abitazioni di tipo economico di stato scadente si oscilla tra 500 e 790 se in condizioni normali tra 900 e 1.300.
Ed è caccia grossa agli affitti
Mentre le vendite arrancano, in città e nei Comuni della Grande Mantova la corsa agli affitti prosegue, al punto che non si trovano più appartamenti in locazione. «Non si fa in tempo a esporre un annuncio che si viene subissati da richieste, soprattutto se si tratta di abitazioni ben tenute e con un canone giusto» racconta il Davalli che parla di «caccia grossissima».
Offerta al palo
Raccontano che ogni agente immobiliare ha una sua lista d’attesa di possibili affittuari: «Non c’è quasi neppure più bisogno di pubblicare annunci e non c’è differenza tra centro storico, quartieri e paesi dell’hinterland». Insomma non se ne trovano. A ieri il portale specializzato Immobiliare.it conteggiava un’offerta di 108 appartamenti tra centro storico, Lunetta-Frassino e Valletta Valsecchi. Secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it l’inizio del 2024 ha visto i canoni in aumento quasi ovunque in Lombardia, ma Mantova insieme a Milano e Lodi si distingue soprattutto per un calo consistente dell’offerta. I canoni in città a marzo 2024 avevano raggiunto una media di 9,2 euro al metro quadrato che scendeva a 7,5 in provincia, in aumento rispettivamente del 15 e del 7% in un anno. L’offerta è crollata rispetto allo stesso periodo dello scorso anno del 71% in città e del 58% in provincia.
Non solo affitti-brevi
A innescare questa corsa agli affitti in città e nell’hinterland sono da una parte i nuovi insediamenti della logistica a Valdaro che hanno visto crescere la domanda di abitazioni, dall’altra i tassi dei mutui ancora troppo alti per potersi permettere una casa di proprietà. Infine c’è anche il fatto che molti proprietari preferiscono optare sugli affitti brevi ai turisti in continuo aumento. È l’effetto AirBnb: solo in centro storico si trovano 174 stanze in affitto.